Terdapat banyak cara untuk mengadu tentang syarikat pengurusan persatuan pemilik rumah anda. Contohnya, negeri anda mungkin mempunyai agensi yang mengumpulkan aduan dan menyiasatnya. Anda juga boleh mengemukakan tuntutan ke atas syarikat pengurusan jika anda mempunyai tuntutan undang-undang yang sah terhadap mereka. Sebelum melakukan apa-apa, bagaimanapun, anda biasanya harus mengadu kepada syarikat pengurusan itu sendiri dan memberi mereka peluang untuk menyelesaikan masalahnya.
Langkah-langkah
Kaedah 1 dari 3: Mengadu kepada Syarikat Pengurusan
Langkah 1. Hubungi Penguatkuasaan Kod Perumahan jika anda menghadapi kecemasan
Kecemasan merangkumi perkara seperti tiada panas atau air panas atau serangan makhluk perosak. Pemeriksa perumahan harus keluar dan menyiasat.
Cuba dapatkan salinan laporan penyiasat. Anda harus menyimpannya untuk rekod anda
Langkah 2. Baca CC & Rs anda
Setiap persatuan pemilik rumah (HOA) harus mempunyai Perjanjian, Syarat, dan Sekatan, yang disebut "CC & Rs." Anda sepatutnya menerima salinan ketika anda berpindah masuk. Keluarkan salinan anda dan baca. Peraturan ini harus menjelaskan proses pengajuan aduan terhadap pengurusan HOA.
Sekiranya anda tidak mempunyai CC & Rs, hubungi HOA dan minta salinannya. Kerana banyak negeri menghendaki anda menghabiskan penyelesaian dengan HOA terlebih dahulu, anda perlu mengikuti proses aduan di CC & Rs
Langkah 3. Format huruf
Anda mungkin perlu menulis surat yang mengadu kepada pihak pengurusan HOA. Anda harus menetapkannya seperti surat perniagaan biasa. Tetapkan fon ke sesuatu yang dapat dibaca, seperti Times New Roman 12 poin.
Langkah 4. Kenal pasti masalahnya
Dalam surat itu, anda harus menyatakan secara jelas masalah yang anda hadapi dengan syarikat pengurusan HOA. Berikan seberapa banyak detail, termasuk tarikh dan saksi.
Sebagai contoh, syarikat pengurusan mungkin telah menolak anda untuk melihat buku mereka. Anda boleh menulis, "Saya membuat permintaan secara langsung pada 1 September 2016 untuk mengkaji semula buku-buku tersebut. Namun, Cik Smith memberitahu saya bahawa saya memerlukan kebenaran dari seluruh dewan walaupun Seksyen 12.3 CC & Rs memberi hak kepada semua ahli untuk mengkaji semula buku-buku HOA. Pada 15 September 2016, seluruh dewan menolak permintaan saya pada mesyuarat bulanannya."
Langkah 5. Hantarkan surat itu
Pastikan anda menghantar surat yang diperakui surat anda, resit pengembalian yang diminta ke HOA. Anda memerlukan bukti bahawa pihak pengurusan HOA menerimanya, dan resit tersebut menjadi bukti itu.
Ingat juga untuk menyimpan salinan surat untuk rekod anda
Kaedah 2 dari 3: Mengajukan Aduan kepada Negeri atau Agensi Tempatan
Langkah 1. Mengadu kepada syarikat pengurusan
Anda mungkin perlu menghabiskan apa-apa kaedah yang disediakan di CC & Rs sebelum anda boleh mengadu kepada agensi negeri atau tempatan. Baca CC & Rs anda dan ikuti proses aduan.
Langkah 2. Cari pejabat negeri atau tempatan anda
Anda boleh mencari pejabat yang berkenaan dengan mencari "negeri anda" dan "aduan persatuan pemilik rumah" di Internet. Contohnya, Jabatan Perniagaan dan Industri Nevada menangani aduan terhadap HOA.
Di beberapa negeri, agensi daerah mungkin menangani aduan terhadap HOA. Sekiranya anda tidak melihat pejabat negeri, periksa daerah anda
Langkah 3. Lengkapkan borang aduan
Negeri anda mungkin mempunyai borang aduan yang boleh anda cetak atau muat turun. Pastikan anda mengisinya dengan kemas dengan mencetak dengan dakwat hitam. Setiap borang berbeza, tetapi biasanya mereka akan meminta yang berikut:
- nama dan nombor unit anda
- pengadu (jika orang ini bukan anda)
- alamat surat dan nombor telefon anda
- nama persatuan dan lokasinya
- maklumat mengenai HOA, seperti presiden dan pengurus harta tanah
- alasan anda untuk mengadu
Langkah 4. Masuk di hadapan notari
Anda mungkin memerlukan borang notari, yang bermaksud anda harus mencari notaris dan menandatangani di hadapan mereka. Anda boleh menemui notaris di gedung pengadilan, di pejabat bandar anda, atau di kebanyakan bank besar.
Pastikan anda mengambil bentuk pengenalan yang boleh diterima untuk menunjukkan notari. Biasanya, kad pengenalan yang dikeluarkan negara atau pasport yang sah sudah mencukupi
Langkah 5. Kemukakan aduan
Kirimkan borang aduan ke alamat yang disediakan. Pastikan anda menyertakan salinan surat yang anda hantar ke HOA. Kirimkan keseluruhan surat yang disahkan aduan, resit pengembalian diminta dan simpan salinan untuk rekod anda.
Kaedah 3 dari 3: Memfailkan Tuntutan
Langkah 1. Baca CC & Rs
Sebelum anda mengemukakan tuntutan terhadap pengurusan HOA, anda perlu memastikan anda dibenarkan melakukannya. Dalam beberapa kes, CC & Rs menetapkan bahawa pihak-pihak harus tunduk kepada timbang tara yang mengikat berbanding dengan litigasi. Sekiranya CC & Rs yang anda setuju untuk memiliki peruntukan jenis ini, hubungi HOA anda tentang memulakan proses timbang tara dan bukannya mengajukan tuntutan.
Semasa timbang tara yang mengikat, pihak ketiga seperti hakim akan mendengar setiap pihak menyampaikan kes mereka. Pada akhir pembentangan ini, penimbang tara akan menyusun pendapat bertulis yang menyatakan siapa yang menang dan apa penghargaannya. Kerana ini adalah arbitrase yang mengikat, kedua-dua pihak akan terikat dengan keputusan penimbang tara
Langkah 2. Cari peruntukan bayaran peguam
Sebilangan besar CC & Rs termasuk peruntukan yuran peguam di dalamnya. Berdasarkan peruntukan ini, jika anda kehilangan kes mahkamah, anda mungkin perlu membayar yuran peguam HOA. Bergantung pada kerumitan dan panjang kes anda, ini boleh menjadi sangat mahal. Di samping itu, walaupun CC & Rs tidak berisi peruntukan yuran pengacara, beberapa undang-undang negara memungkinkan pihak-pihak yang berlaku untuk mendapatkan kembali bayaran pengacara. Ketahui perkara ini sebelum anda mengemukakan tuntutan.
Sebaliknya, jika anda mempunyai kes yang kuat, peruntukan ini dapat membantu anda
Langkah 3. Kenal pasti tuntutan undang-undang anda
Anda boleh menuntut persatuan pemilik rumah anda dengan pelbagai alasan. Berikut adalah tuntutan undang-undang biasa yang dikemukakan orang terhadap pengurusan HOA:
- HOA tidak memenuhi tugasnya di bawah CC & Rs. Sebagai contoh, mungkin tidak menjaga kawasan umum atau membuat pembaikan yang diperlukan.
- HOA menyalahgunakan yuran persatuan pemilik rumah.
- Anda mempunyai pertikaian mengenai pembentukan semula unit anda atau membuat perubahan lain. Sekiranya CC & Rs diam mengenai masalah ini, maka anda mungkin mahu menuntut jika HOA sedang berusaha untuk mengelakkan perubahan tersebut.
- HOA mendiskriminasi anda berdasarkan ciri yang dilindungi, seperti agama, etnik, bangsa, status kecacatan, dll.
Langkah 4. Mendokumentasikan aduan anda
Anda akan memerlukan bukti untuk membawa tuntutan yang berjaya. Oleh itu, anda harus mula mengumpulkan bukti yang menyokong aduan anda terhadap pengurusan HOA. Pertimbangkan untuk mencari yang berikut:
- Komunikasi antara anda dan pengurusan HOA, seperti e-mel atau surat.
- Gambar atau bukti visual yang lain. Sekiranya HOA belum membuat pembaikan, anda harus mendokumentasikannya.
- Kenangan anda. Sekiranya anda mempunyai perbualan dengan pengurusan HOA, maka tuliskan tarikh perbualan dan perkara yang penting.
- Sebarang rekod perubatan. Anda mungkin cedera secara fizikal akibat kecacatan yang tidak ditangani oleh pengurusan HOA, seperti lif yang rosak atau tangga yang tidak kemas.
Langkah 5. Tentukan mahkamah yang betul untuk disaman
Tempat anda menuntut bergantung pada apa yang anda menuntut. Contohnya, anda mungkin menuntut pampasan wang. Sebagai alternatif, anda boleh menuntut "perintah perintah", yang merupakan perintah pengadilan yang memerintahkan HOA untuk melakukan sesuatu atau menahan diri dari melakukan sesuatu. Secara amnya, anda boleh menggunakan peraturan berikut untuk menentukan pengadilan yang betul:
- Sekiranya anda menuntut diskriminasi, maka anda mungkin akan menuntut di mahkamah persekutuan. Anda boleh menemui mahkamah persekutuan terdekat dengan menggunakan alat Pencari di laman web Mahkamah AS.
- Sekiranya anda menuntut kecederaan diri, maka anda boleh menuntut di mahkamah sivil negeri.
- Sekiranya anda menuntut pelanggaran CC & Rs, maka anda akan menuntut di mahkamah sivil biasa jika anda mahu hakim memberikan sejumlah wang sebagai ganti rugi.
- Sekiranya anda menuntut injunksi, maka anda mungkin perlu menuntut di mahkamah ekuiti, bergantung pada keadaan anda. Di kebanyakan negeri, mahkamah ekuiti telah bergabung dengan mahkamah sivil biasa, tetapi di beberapa negeri, anda masih harus menuntut ekuiti untuk injunksi.
Langkah 6. Berjumpa dengan peguam
Anda mungkin mempunyai tuntutan undang-undang yang sah tetapi tidak tahu sama ada anda harus menuntut. Tuntutan undang-undang memakan masa, dan anda mungkin ingin berjumpa dengan peguam sebelum mengemukakan tuntutan. Peguam dapat mendengar keluhan anda dan memberi nasihat tentang bukti apa yang anda perlukan dan sama ada anda mempunyai kes yang kuat.
- Anda boleh mendapatkan rujukan kepada peguam dengan menghubungi persatuan bar tempatan atau negeri anda.
- Hubungi peguam dan minta menjadualkan rundingan. Tanya juga mengenai yuran.
- Anda juga boleh menyewa peguam untuk mewakili anda sepanjang tuntutan mahkamah. Sangat sesuai jika peguam yang berpengalaman mewakili anda, terutamanya jika kes itu rumit. Namun, wang mungkin menjadi perhatian.
Langkah 7. Buat aduan
Anda memulakan tuntutan anda dengan mengajukan "aduan" kepada pengadilan. Singgah ke gedung pengadilan anda dan lihat apakah ada borang aduan yang dicetak dan diisi yang boleh anda gunakan. Sekiranya tidak, anda perlu membuat rancangan anda sendiri. Pastikan untuk memasukkan maklumat berikut dalam aduan:
- nama semua orang yang membawa saman itu
- nama HOA atau anggota pengurusan individu yang anda saman
- keadaan sebenar mengenai aduan tersebut
- apa yang anda mahu hakim berikan kepada anda (seperti pampasan wang atau injunksi)
Langkah 8. Kemukakan aduan anda
Buat beberapa salinan aduan anda dan bawa salinan dan yang asli kepada kerani mahkamah. Minta fail yang asal. Kerani boleh menandakan salinan anda dengan tarikh pemfailan.
- Anda mungkin perlu membayar yuran pemfailan, yang akan berbeza bergantung pada mahkamah anda. Cuba hubungi lebih awal, atau lihat dalam talian, untuk mengetahui jumlah yuran pemfailan.
- Sekiranya anda tidak dapat membayar yuran pengajuan, minta borang pengecualian bayaran kepada kerani mahkamah.
Langkah 9. Kemukakan notis tuntutan mahkamah di HOA
Anda harus memberi notis tuntutan undang-undang kepada HOA supaya mereka dapat bertindak balas. Anda akan memberikan notis dengan memberikan salinan aduan dan "saman", yang dapat anda dapatkan dari kerani pengadilan. Secara amnya, anda boleh memberikan notis dengan cara berikut:
- Minta tangan sheriff menyampaikan notis. Di banyak daerah, anda boleh membayar sedikit bayaran kepada sheriff untuk membuat penghantaran tangan.
- Sewa pelayan proses peribadi. Dengan sedikit bayaran, pelayan proses akan membuat penghantaran melalui HOA. Anda boleh mencari pelayan proses di buku telefon anda atau dalam talian.
- Minta seseorang berumur 18 tahun ke atas untuk membuat penghantaran tangan. Biasanya, mana-mana orang dewasa boleh membuat penghantaran tangan dengan syarat mereka bukan sebahagian daripada tuntutan mahkamah. Contohnya, jangan meminta anak anda yang tinggal bersama anda untuk membuat penghantaran tangan. Walau bagaimanapun, anda boleh meminta rakan sekerja bekerja untuknya.
- Kirimkannya kepada pengurusan HOA. Di beberapa mahkamah, anda boleh menghantar aduan dan saman melalui surat berdaftar atau diperakui, bukti penerimaan diminta. Surat kurang sesuai berbanding penghantaran melalui tangan.
Langkah 10. Failkan bukti perkhidmatan
Sesiapa yang membuat perkhidmatan biasanya perlu melengkapkan borang Bukti Perkhidmatan atau Afidavit Perkhidmatan. Ini mungkin ada di belakang saman atau bentuk lain. Anda boleh mendapatkannya dari kerani mahkamah.
Setelah menandatangani borang, pelayan mengembalikan borang tersebut kepada anda. Anda harus menyimpan salinan untuk rekod anda dan kemudian mengemukakan yang asli ke mahkamah
Langkah 11. Baca jawapan HOA
Pengurusan HOA dapat menjawab aduan anda. Umumnya, mereka akan mengajukan "jawaban" di mana mereka menanggapi setiap tuduhan yang anda buat. Anda harus menerima salinan jawapan, kecuali jika anda mempunyai pengacara, dalam hal ini mereka akan menerima salinannya.
- HOA juga dapat meningkatkan "pertahanan afirmatif." Ini adalah pertahanan yang membolehkan pihak pengurusan HOA memenangi tuntutan mahkamah walaupun semua tuduhan anda benar. Sebagai contoh, satu pertahanan afirmatif ialah anda menunggu terlalu lama untuk menuntut.
- Sekiranya syarikat pengurusan menimbulkan pertahanan afirmatif, maka anda harus membicarakannya dengan peguam.
Langkah 12. Teruskan dengan tuntutan anda
Sebilangan besar tuntutan mahkamah mengikut urutan yang sama. Setelah mendapat respons syarikat pengurusan, kes tersebut akan memasuki fasa pencarian fakta yang disebut "penemuan". Dalam penemuan, anda dan pengurusan HOA akan menukar maklumat dan menjawab soalan dengan sumpah.
- Anda boleh mengharapkan tuntutan mahkamah sehingga satu tahun atau lebih, bergantung pada permasalahannya.
- Lihat Sue a Homeowners Association untuk maklumat lebih lanjut.